作者：杨钦仁

差一条街，相同的房屋是不是学区房在北上广深可不差了几十上百万？问你个问题。作为专业老法师，你会如何正确购买学区房？如何才能保证百分比买到“学区房”？

可以给出两个结论，其一，房屋是否属于“学区房”，最终决定的是教育局，开发商无权决定，开发商宣传需要购房者自己去教育局确认；其二，期房是否属于“学区房”，开发商给的承诺不作数，同样的，教育局也在房屋完成后才确定房屋是否属于“学区房”。

【资料图】

实际上，学区房学区划分属于教育主管部门的权力和职责范围，开发商没有权力也没有能力决定项目教育配套。所以，律师买学区房，会咨询教育局，而不是但看开发商或上家的承诺。

另外，“优质学区”的说法法院难支持，有悖于《义务教育法》教育均衡化发展的原则，政治上，法律上都不正确。

那么，如果作为律师的你，会怎么操作呢？

第一，合同明确约定“学籍，学校”

如果买的是“学区房”，在合同中明确“学籍”是房屋买卖合同的主要目的，这种情况下，如果没有获得约定学籍就可以按照约定追究违约责任，即便期房也是如此。但是，如果教育局在房屋交易期间变更学区划分，此种情况下，也有售房者也不承担责任案例，比较好的做法针对此情形作出特殊约定。（如何约定，比如明确保证购房者的子女在购房后，能在xx年入学XX学校，否则赔偿xx违约金。）

第二，学籍也是可以司法保全的。

学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。案件的相对人虽然不是开发商，但基于法律面前人人平等，对开发商也是适用的。

案例索引：北京海淀区法院（2016）京0108民初16170号“王某与廖某房屋买卖合同纠纷案”，见《王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案——房屋户籍对应的学位可作为行为保全对象》（赵赓、许暘），载《人民法院案例选》

案情简介：

2016年4月，王某购买廖某学区房，因房屋升值，廖某拒绝继续履行，并拟将孩子户口迁回并在即将开学时使用该房对应的学籍。王某诉请继续履行，并提出保全申请，要求禁止廖某使用该房屋对应的学籍。

法院认为：

1）、《民事诉讼法》第100条第1款规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”

2）、本案中，案涉房屋买卖合同中，廖某曾承诺涉案房屋为学区房，且学区名额未被使用，现廖某明确表示要求解除合同，并计划使用涉案房屋学区名额登记报名。根据现行规定，由于该学位在6年内只能使用一次，廖某一旦使用该学位会给王某带来不可弥补损失，且时间紧迫，符合前述关于行为保全的法律规定，遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。